Ya te has decidido por la casa de tus sueños. Una vivienda nueva o de segunda mano, pero aquella que se va a convertir en un miembro más de la familia.
Los números que te da el vendedor entran dentro de tus cálculos. Tienes todo el dinero para comprar tu vivienda (eres un afortunado!!!) o has ido al banco y te han concedido la hipoteca para financiarlo (probablemente un 80 % del precio de compra). Ahí es cuando comienzas a darte cuenta que no sólo tienes que contar con ese 20 % restante, sino que tienes que hacer frente a una serie de gastos e impuestos que se derivan de todo el papeleo que nuestra compra genera. Todo esto acaba generando un desembolso adicional del 10 y 13 % del importe del inmueble que hemos comprado.
¿PERO, A QUÉ GASTOS TENGO QUE HACER FRENTE? ¿DE QUÉ DEPENDE LA CUANTÍA ADICIONAL QUE TENGO QUE DESEMBOLSAR? ¿DE QUÉ GASTOS TIENE QUE HACERSE CARGO EL VENDEDOR?
Lo primero que tenemos que saber es que el tipo de inmueble influye. No es lo mismo la compra de vivienda nueva que una de segunda mano.
Influirá también la Comunidad Autónoma donde compremos la vivienda, ya que sus impuestos tienen valores distintos. Se despuntan como las zonas más caras Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana (15%), a las que les sigue Madrid, Canarias, La Rioja, Navarra (10%) y País Vasco (8%).
Y por supuesto influirá si tenemos necesidad de pedir hipoteca o lo vamos a pagar al contado (la primera opción conlleva gastos de notario y registro adicionales)
Para aclarar todos los gastos que nos conlleva la compra de una vivienda, generaremos un listado y puntualizaremos en qué casos tenemos que pagarlos o no.
GASTOS DE COMPRA-VENTA
1 – IVA: este gasto sólo aparece en la compra de una vivienda nueva
El llamado impuesto sobre el valor añadido grava el consumo y básicamente somete a tributación las entregas de bienes y prestación de servicios realizadas por empresarios o profesionales, siendo el obligado a soportarlo el consumidor final. El tipo o porcentaje aplicable irá en función del bien o servicio prestado.
En la compra-venta de viviendas, si la vivienda es de primera transmisión el coste del IVA es del 10% y de un 4% si es una vivienda de protección oficial.
2- GASTOS DE NOTARIA: este gasto aparece tanto en la compra de una vivienda nueva, como en de una de segunda mano.
Se derivan de firmar y otorgar la escritura publica de compra-venta. Son gastos fijados por normativa (un arancel fijo que estableció el Gobierno en 1989) y su importe depende de lo que nos cueste el inmueble (tenemos que tener en cuenta que el gasto también se incrementará con el numero de copias, extensión de la escritura, adquisición de plaza de garaje o trastero….).
Todas las notarias cobran lo mismo por hacer el mismo servicio, así que el margen lo marcan ellos, pudiendo hacer un descuento de hasta el 10%, y debemos saber que tenemos libertad de escoger el Notario con el que queremos trabajar.
Las viviendas de protección oficial y subrogaciones se reducen estos costes.
Mostraremos una tabla con los precios aproximados y orientativos de notaría, en función del importe de compra de la vivienda:
3- IMPUESTO DE PLUSVALíA MUNICIPAL
De este gasto debe encargarse el vendedor del inmueble y sin este pago, tú como comprador no puedes presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad.
Se solicita en el Ayuntamiento correspondiente. Una vez que vayamos a recoger las escrituras de compra-venta al Notario tenemos que pedir el justificante de pago de este impuesto que ha tenido que pagar el vendedor.
4 – IMPUESTO SOBRE ACTOS JURíDICOS DOCUMENTADOS:
Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos pero, en lo referente a la compra de una vivienda lo relevante es la modalidad de Documentos Notariales (DN), donde se distinguen dos cuotas:
- la cuota fija, hace referencia al papel timbrado en el deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio . Este gasto aparece en la compra de vivienda nueva y en la de 2º mano.
- la cuota variable, se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles. Lo determina cada Comunidad Autónoma y varía entre el 0,5 y 1.5 % del importe de compra-venta, aunque existen bonificaciones si se cumplen determinados requisitos. Es aplicable para la compra de vivienda nueva y en el caso de vivienda de 2º mano, solo si tenemos que pedir hipoteca.
Podemos consultar el varemo de IJD para Castilla y León en la siguiente pagina: http://www.jcyl.es/web/jcyl/Tributos/es/Plantilla100/1284178594037/_/_/_Cached
5 – IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP): gasto que sólo se genera en el caso de compra de viviendas de 2ª mano
Se aplica generalmente cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares.
Su cuantía se fija al aplicar un porcentaje sobre el precio escriturado, que oscila entre entre el 6% y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. Existen tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…).
Ambos impuestos (4 y 5) se solicitan en la Junta de Castilla y León junto con las escrituras de compra-venta
6 – REGISTRO DE LA PROPIEDAD: este gasto aparece tanto en la compra de una vivienda nueva, como en una de segunda mano.
Se derivan de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Son fijados también por normativa y su importe depende de lo que nos cueste el inmueble. También puede haber variaciones en función al tipo de propiedad comprada, la ubicación y otras variables (aquí se incluyen las notificaciones telemáticas, la nota simple,…)
Inscribir las escrituras de una vivienda no es obligatorio, aunque sí recomendable, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador.
Igual que en el apartado anterior, mostraremos tabla orientativa de precios:
GASTOS DE HIPOTECA
Si no tienes ahorrado todo el dinero para pagar al contado tu vivienda, necesitarás financiarla, pedir una hipoteca al banco y por tanto sumar una serie de gastos a los que ya hemos mencionado anteriormente:
7 – TASACIÓN
El banco es difícil que nos conceda el 100% de la hipoteca, normalmente nos ofrecen un 80% sobre el valor de la tasación del inmueble.
Es el banco el que necesita entonces esa tasación, para dar ese porcentaje de financiación. Los gastos derivados de una tasación no son fijos (como en notaria y registro).
Es el cliente el que puede elegir qué tasadora lo hace (no la impone el banco), siempre teniendo en cuenta que la tasación es obligatoria por Ley, tiene una duración de 6 meses desde que se emite y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Así podrá utilizar la tasación para elegir la hipoteca en el banco que quiera.
8 – NOTARIA Y REGISTRO
En este caso hay que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca, lo que hace que los gastos de Notaria y Registro se dupliquen.
9 – GESTORIA
Este gasto no está regulado como en el caso de la notaria o el Registro y dependerá de su propia tarifa. El trámite es el mismo siempre, sea cual sea el valor del inmueble.
Se encargan de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, de lo que podríamos encargamos, aunque es el banco quien impone a esta empresa. (suelen ser entre unos 200 a 350 euros, que se vería reducido si fuera el cliente el encargado de contratarlo, no el banco)
10 – NOTA SIMPLE
Es un papel que el banco o la gestoría piden al Registro de la Propiedad para comprobar todos los datos posibles sobre el inmueble que se quiere hipotecar como su titularidad, estado de cargas, descripcion, …..
El coste son unos 18 euros.
11 – APERTURA DE HOJA REGISTRAL
Es un documento que faculta al notario la presentación de la documentación por vía telemática. El coste son unos 30 euros
12 – COMISIÓN DE APERTURA
Los bancos suelen cobrar entre un 0% y un 2% de comisión sobre el capital prestado. Una cantidad que se deduce directamente del dinero que entrega al prestatario
13 – AJD
No debemos olvidarnos de los actos jurídicos documentados, de los que hemos hablado anteriormente.
Este es un resumen de los gastos de compra-venta de una vivienda. Tienes que tener en cuenta que una vez que la vivienda sea tuya tendrás que dar de alta/cambio de titular en todas las instalaciones (luz, agua, gas) y hacerte un buen seguro de hogar. Acuérdate de pedir a tu vendedor el certificado energético de la vivienda, que es requisito indispensable para llevar a cabo la venta.
FUENTES:
- IDEALISTA.COM: https://www.idealista.com/hipotecas/informacion-sobre-hipotecas/gastos-compraventa-vivienda
- EL CONFIDENCIAL: https://www.elconfidencial.com/vivienda/2016-10-07/gastos-vivienda-compra-venta-impuestos-iva-itp-ajd-notario-registro-gestoria_1270032/
- BBVA: https://www.bbva.com/es/itp-ajd-e-iva-los-impuestos-las-viviendas/