23 octubre 2015 0comment
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QUIERO REFORMAR MI LOCAL COMERCIAL: II PARTE

Retomamos el artículo de semanas anteriores y nos ponemos “manos a la obra” en la reforma integral de nuestro local comercial

Ya hemos elegido local y nos hemos asegurado que podemos desarrollar nuestra actividad comercial. ¿Y ahora qué?

3. EL PROYECTO PREVIO A LA REFORMA

El verdadero promotor de tu negocio vas a ser siempre tú,  pero en función del tipo de negocio que elijas… ¿vas a ser tu sólo el encargado de tomar decisiones (siempre aconsejamos la ayuda de un profesional) o has pensado en colaborar con una franquicia?

Aunque tú propongas la idea y el dinero para el negocio, siempre es necesaria la elaboración previa de un proyecto por parte de un arquitecto / interiorista que dé forma a tu local y en base al cual vayan a presupuestar las empresas constructoras que tu decidas. Además será más fácil para ti realizar un comparativo entre ellas, sabiendo lo que está o no incluido en cada presupuesto.

Aunque adquieras una franquicia, también tendrás que contratar los servicios de un arquitecto para la elaboración de un proyecto. Sin embargo, ellos visitarán el local y  te informarán sobre qué parte de la reforma del local y del mobiliario corre de sus gastos (normalmente mobiliario). En este caso es conveniente que elijas profesionales de confianza que sean parte de la comunicación entre tú y la franquicia y sepan llevar al día las modificaciones e imprevistos que surjan en el transcurso de la toma de decisiones y por supuesto en la obra.

Por lo tanto sea cual sea tu decisión, para la correcta elaboración del proyecto , los pasos previos a seguir por parte de la persona encargada del mismo son:

1- conseguir unos PLANOS DEL LOCAL a reformar

2- VISITA AL LOCAL COMERCIAL y comprobación del estado del mismo. Para ello se hará una medición in situ a partir de los planos existentes para poder elaborar UN PLANO REAL de nuestro local, base fundamental para la elaboración de la nueva distribución así como la ubicación de las instalaciones actuales. Una vez allí y sabiendo cuales son las necesidades del local, se valorarán los defectos existentes, para poder subsanarlos. Nunca nos olvidemos de las virtudes….las posibilidades de explotación de cada local existen!

CONSTRUCCION BURGOS

3- Una vez conozcamos el estado actual del local, tenemos que compararlo con la normativa vigente para VERIFICAR SU VIABILIDAD TÉCNICA Y LEGAL. Esto es, coger nuestro plano y nuestras anotaciones y saber si cumple con los requisitos específicos de cada una de las normativas tiene que cumplir

En el articulo anterior ya os dejamos enlaces con cada una de las normativas que afectarán a nuestro local (PGOU, ley de accesibilidad, ley de ruido e impactos, ley de protección contra incendios) 

Toda esta normativa establecerá unas pautas a seguir a la hora de la elaborar la distribución de nuestro local (accesos, baños, instalaciones,…).

4. LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO:

El proyecto de nuestro local elaborado por un técnico competente tendrá el siguiente contenido:

– MEMORIA:

  • descripción del encargo del proyecto: Quien lo encarga y para qué (en este caso aparecerás tú como promotor del local y tendrá como fin último la reforma del local que hayas escogido)
  • objeto del proyecto: que en todo caso es servir de base para solicitar los permisos necesarios a la Administración correspondiente y así poder acometer la obra. Se especificará el tipo de actividad escogida y la descripción de la misma.
  • autor del proyecto
  • situación y emplazamiento del local
  • descripción y superficie del local
  • solución adoptada/ memoria constructiva: se describirán los trabajos a realizar en la reforma y los materiales a utilizar.
  • fotografías del estado actual

– ANEJOS A LA MEMORIA:

Se completará la memoria anterior con la justificaciones necesarias para el cumplimiento de las distintas normativas que lo afectan: normativas urbanísticas (PGOU) y técnicas (Ley del ruido, prevención ambiental, cumplimiento del Código Técnico y accesibilidad, así como un estudio de la gestión de residuos que se van a generar en dicha reforma del local.

Se establecerá también un Plan de Control de Calidad de la obra.

– PLIEGO DE CONDICIONES:

Que tendrá como objeto regular la ejecución de las obras, fijando los niveles técnicos y de calidad exigibles.

Así se describirán las intervenciones que corresponderán a cada uno de los integrantes de la futura obra (promotor, técnicos,…), las relaciones entre ellos y sus obligaciones.

Se detallará así mismo todo lo relacionado con el proceso de la obra: imprevistos, materiales, tiempos, ….

– ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD /ESTUDIO BÁSICO DE SEGURIDAD Y SALUD

Establecerá las disposiciones mínimas de seguridad y salud en la obra que se va a ejecutar en nuestro local. La diferencia entre uno y otro lo marcará el volumen de obra a realizar y el tiempo de ejecución de la obra.

– MEDICIONES Y PRESUPUESTO

– PLANOS (estados actuales, reformados, instalaciones y acopios de obra).

Una vez elaborado el proyecto por el técnico competente, él junto con la propiedad del local deberán firmarlo. El técnico procederá a visarlo por el Colegio Oficial correspondiente para su aceptación y presentación en el Ayuntamiento correspondiente para la solicitud de la licencia de obra.

REFORMAS BURGOS

¿ES OBLIGATORIA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO?

Como hemos dicho en el apartado anterior es recomendable la elaboración de un proyecto que solucione la distribución, los materiales y todas aquellas necesidades que requiera tu local para que la obra no se convierta en un imprevisto constante. Pero, la elaboración del proyecto ¿es obligatoria para solicitar la licencia de obra? ¿cómo puedo saberlo?

Nos ceñiremos a la llamada “Declaración Responsable”, el nuevo modelo de solicitud de licencia de obra que nos reclama el Ayuntamiento de Burgos para acometer tu reforma, y donde se recoge qué documentación tenemos que aportar para solicitarla.

(A)  http://www.aytoburgos.es/archivos/licencias-y-vivienda/tramite/documentos/declaracion-responsable-obras-r-210815.pdf

En dicha declaración responsable encontramos un apartado que nos habla de…

DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR

1. Proyecto de obras, cuando sea legalmente exigible (caso de obras de reforma, cambio de usos, etc.. ); en otro caso bastará una memoria que describa de forma suficiente las características del acto, con un croquis acotado de lo que se pretende realizar, indicando la localización de las obras dentro de la edificación y/o de la parcela y una relación de materiales de acabado que se van a utilizar, acompañada, además, de presupuesto desglosado por unidades de obra, con sus correspondientes mediciones y valoraciones.

2. Copia del documento informativo de la obra, debidamente rellenado, a colocar en el portal o lugar visible desde vía pública

3. Copia de las autorizaciones de otras administraciones que sean legalmente exigibles, en su caso.

4. Plano de situación del inmueble a escala 1:1.000, plano o croquis acotado del mismo a escala 1:100 o 1:50 y fotos del estado original del inmueble afectado, antes de hacer cualquier transformación (las fotos no se precisan en obras en el interior de viviendas).

5. En los supuestos que el declarante sea una persona jurídica deben aportarse las escrituras de constitución de la misma, donde figure la persona que actúa como representante con dicha atribución, o poder de representación suficiente, en otro caso. En los supuestos actuar en representación de una persona física debe acreditarse aquélla mediante fotocopia del DNI del representado u otro medio admitido en Derecho.

6. Si se trata de obras en un establecimiento en funcionamiento, deberá aportarse copia de la Licencia de Apertura, Comunicación de Inicio o Declaración Responsable que hubiera permitido la puesta en marcha de la actividad (o indicarse el nº del expediente en el que se tramitó). En los supuestos de actividades de gran impacto ambiental que para su funcionamiento requieran de Autorización Ambiental de la Junta de Castilla y León, deberá aportarse ésta.

 Por lo tanto y según lo que hemos leído, salvo pequeñas actuaciones, será obligatoria la presentación de un proyecto para acometer la reforma.

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5. ELECCIÓN DE EMPRESA CONSTRUCTORA

Igual que dedicaste un tiempo en la elección del local, tiene que hacerlo para elegir una empresa constructora que dé forma a ese proyecto que llevas tiempo hacer realidad.

Aún cuando sea una pequeña reforma de local, busca dos o tres candidatos, para poder hacer un comparativo de sus presupuestos. La elección, dirigida siempre a profesionales acreditados: empresas de construcción o empresas de reformas. Si tienen referencias mucho mejor: que te enseñen trabajos recientes –de no más de dos años– y mira sus páginas web.

Tetra5 Construcciones lleva más de 25 años dedicándose  a la construcción, reforma y rehabilitación de edificios.

La experiencia, profesionalidad, y una gran relación calidad-precio nos capacitan para que afrontes la reforma de tu vivienda sin miedos y sin problemas.

Además nuestra estrategia de Calidad (Certificada en la NORMA ISO 9001:2008 en Edificación y Urbanización) garantizan la satisfacción de forma anticipada y continuada, de todos los requisitos y necesidades de nuestros clientes.

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6.  SOLICITUD DE “LICENCIA DE OBRA” A LA ADMINISTRACIÓN

Una vez que tenemos nuestro proyecto preparado, sólo queda presentarlo en el órgano de la Administración correspondiente (Ayuntamiento), junto con el modelo de Declaración Responsable (A)(un poco más arriba teneis el enlace) , lo que nos permitirá empezar de inmediato las obras.

Este documento debemos rellenarlo con los datos del promotor (tú, como propietario del local), la dirección del local a reformar y el objeto de las obras (reforma del local). Con ello, declararás por tu parte, que en el local se van a realizar los trabajos descritos, que cumplen con normativa, y que se van a ejecutar los trabajos correctamente y bajo tu responsabilidad, dentro de los 3 primeros meses desde la solicitud de la declaración, y ejecutando la obra en los 6  meses siguientes desde el inicio de la misma (sino habrá que puntualizarlo).

Además tendremos que entregar una copia del documento informativo de la obra (B) para posteriormente colocar en un lugar visible del local desde la vía pública, para que no haya problemas durante el transcurso de la misma y se sepa que en vuestro local se están haciendo obras. 

(B) DOCUMENTO INFORMATIVO OBRA

Lugar de presentación de la documentación: Registro del Ayuntamiento de Burgos (en este caso, en la planta baja).

Para cualquier duda con respecto a este apartado, consulta el siguiente enlace (pagos de licencias, bonificaciones,…):

http://www.aytoburgos.es/tramites/declaracion-responsable-de-obras-y-cambios-de-usos

NOTAS IMPORTANTES SOBRE LA DECLARACIÓN RESPONSABLE:

  1. Las obras que afecten a inmuebles situados en el Conjunto Histórico Declarado del Centro de la ciudad  precisan, de acuerdo a la normativa sobre patrimonio, de Autorización del Ayuntamiento, por lo que, en tal supuesto, está totalmente prohibido el inicio de obras con la mera presentación de una Declaración Responsable.
  2. Si se pretende ocupar la vía pública con acopios vallados, plataformas, andamios u otros materiales y/o elementos, debe obtenerse previamente autorización expresa del Ayuntamiento de Burgos, que debe solicitarse de acuerdo al modelo disponible, con una antelación mínima, respecto a la fecha prevista de ocupación, de 14 días.
  3. En caso de que las obras tengan como objetivo adaptar un inmueble para el ejercicio de una actividad que requiera Licencia Ambiental (de acuerdo a la Ley 11/2003, de 8 de abril, de Prevención Ambiental de Castilla y León), el inicio de las obras requerirá la previa obtención de aquella.
  4. Esta declaración responsable sólo permite lo que indica el art. 105 bis (Ley 5/99), no el inicio de nuevas actividades

6. INICIO DE LOS TRABAJOS

Hemos entregado la declaración responsable y ya podemos comenzar la obra de inmediato. El Ayuntamiento revisará toda la documentación aportada. Tendremos que estar pendientes de la llegada de la licencia por carta o por si nos requieren cualquier modificación en la misma para la correcta ejecución de la reforma de nuestro local.

Recuerda que en Tetra 5 Construcciones puedes pedirnos el presupuesto de tu reforma sin ningún compromiso.

Además gestionaremos toda la documentación necesaria para el inicio de las obras si decides contar con nosotros.

 

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